20年秋[天津大学]《房地产估价》在线作业二（100分）
-[天津大学]《房地产估价》在线作业二
试卷总分:100 得分:100
第1题,运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（ ）。
A、交易双方有经济关系
B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C、房屋结构类型确认的正确与否
D、房屋买卖价格的准确性
正确答案:
第2题,有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A、400
B、450
C、500
D、540
正确答案:
第3题,下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A、上调贷款利率
B、收紧房地产开发贷款
C、开征房地产持有环节的税收
D、增加土地供应
正确答案:
第4题,下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
正确答案:
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A、30
B、40
C、50
D、60
正确答案:
第6题,房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A、买卖双方的知识水平
B、买卖双方的偏好
C、讨价还价能力
D、感情冲动
正确答案:
第7题,某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
A、2003年6月15日
B、2003年8月15日
C、签订估价委托台同之日
D、估价人员与委托人商定的某日
正确答案:
第8题,收益法中所指的收益是（）。
A、估价时点前一年的收益
B、估价时点前若干年的平均收益
C、估价时点以后的未来预期正常收益
D、估价时点前最高盈利年份的收益
正确答案:
第9题,选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
A、同一地区
B、同一城市
C、同一供求范围内的类似地区
D、同一地区或同一供求范围内的类似地区
正确答案:
路线价法估价的第二个步骤为( )
A、设定标准深度
B、求取路线价
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
正确答案:
第11题,收益法公式V=a／r成立的条件是（ ）。
A、a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B、a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C、a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D、a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
正确答案:
用成本法估价时，房屋现值=房屋重置价格×（ ）。
A、尚可使用年限
B、耐用年限
C、成新度
D、年折旧额
正确答案:
第13题,某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A、180
B、196
C、200
D、300
正确答案:
第14题,在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A、后续开发成本+管理费用
B、后续开发成本+管理费用+销售费用
C、待开发房地产价值+后续开发成本
D、待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
正确答案:
A、正确
B、错误
正确答案:
第16题,某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求情况。
A、本地区房地产的
B、全国房地产的
C、本地区本类房地产的
D、本类房地产的
正确答案:
第17题,某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
A、7.65％
B、75％
C、9.42％
D、10.19％
正确答案:
第18题,用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益为估价依据。
A、类似房地产的客观
B、类似房地产的实际
C、类似房地产的最高
D、类似房地产的最低
正确答案:
第19题,商业经营的房地产，其净收益为（ ）。
A、商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
B、商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
C、商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
D、商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
正确答案:
）,与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。
A、均衡原理
B、预期原理
C、竞争原理
D、替代原理
正确答案:
第21题,通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A、土地取得成本+开发成本
B、土地取得成本+开发成本+管理费用
C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D、开发完成后的房地产价值
正确答案:
第22题,甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。
A、甲等于乙
B、甲大于乙
C、甲小于乙
D、难以判断
正确答案:
第23题,某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
A、23.75
B、24
C、23
D、23.69
正确答案:
第24题,下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D、估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
正确答案:
,楼面地价＝（ ）÷建筑容积率。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、土地单价
正确答案:
第26题,某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A、19％
B、21％
C、23％
D、25％
正确答案:
第27题,交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
A、正确
B、错误
正确答案:
第28题,（ ）是防范估价风险的最后一道防线。
A、估价师声明
B、估价的假设和限制条件
C、审核估价报告
D、估价报告应用有效期
正确答案:
第29题,某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元／m2，土地单价1500元／m2，建筑物的重置价格2000元／m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A、正确
B、错误
正确答案:
某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
A、2.00％
B、2.13％
C、2.22％
D、2.50％
正确答案:
第31题,以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。
A、普通商品住房和经济适用住房
B、宾馆与写字楼
C、普通住宅及其配套的娱乐房地产
D、城市地铁和城市公交
正确答案:
第32题,基准地价系数修正法的基本原理是（）。
A、收益原理
B、替代原理
C、地租理论
D、区位理论
正确答案:
第33题,某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A、被烧损前的状况
B、被烧损后的状况
C、被烧损前与被烧损后的差异状况
D、未来修复或重建后的状况
正确答案:
第34题,收益法中的运营费用包括（ ）。
A、所得税
B、房地产改扩建费用
C、电梯、空调等的折旧费
D、建筑物的折旧费
正确答案:
第35题,基本完好房的成新度一般为（ ）。
A、十成新
B、九到十成新
C、六到七成新
D、七到十成新
正确答案:
第36题,以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
A、签订估价委托合同之日
B、发放抵押贷款之日
C、完成估价对象实地查看之日
D、未来处置抵押房地产之日
正确答案:
第37题,某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
A、75％
B、79％
C、81％
D、84％
正确答案:
第38题,某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A、现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B、现时该房改房上市交易的正常价格
C、现时该房屋的房改成本价
D、当时该房屋的房改成本价
正确答案:
第39题,拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）
A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格
正确答案:
第40题,综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。
A、正确
B、错误
正确答案:
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