2018秋季【西南大学】[0436]《房地产估价》作业
【西南大学】《房地产估价》试卷总分:100 得分:100
第1题,【单项选择题】在市场法中，反映市场状况的最有效的价格指数是（ ）
A.全国房地产价格指数
B.某地区房地产价格指数
C.全国某类房地产价格指数
D.某地区某类房地产价格指数
正确答案:
第2题,【单项选择题】下列不属于房地产特性的是（ ）
A.不可移动
B.独一无二
C.寿命长久
D.价值有限
正确答案:
第3题,【单项选择题】土地补偿费的补偿标准是征收耕地被征收前3年平均年产值的（ ）
A.2~3倍
B.3~6倍
C.6~10倍
D.8~15倍
正确答案:
第4题,【单项选择题】按房地产的开发程度，可以将房地产划分为5类，分别是生地、毛地、熟地、现房和（ ）
A.土地使用权
B.土地所有权
C.在建工程
D.销售完毕房屋
正确答案:
第5题,【单项选择题】下列名义价格和实际价格不相同的支付方式是（ ）
A.在成交日期付清
B.以抵押贷款方式支付
C.在成交日期一次性付清，但给予一定折扣
D.从成交日期起分期支付，从第二期开始，按照一银行公布的贷款利率向卖方支付利息
正确答案:
第6题,【单项选择题】下列不属于建筑安装工程费的求取方法是（ ）
A.单位比较法
B.分部分项法
C.收益还原法
D.工料测量法
正确答案:
第7题,【单项选择题】可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）倍范围内
A.0.5~1
B.0.5~2
C.1~2
D.1~3
正确答案:
第8题,【单项选择题】为了某种需要，委托估价机构对自己或他人的房地产进行估价的单位或个人称为（ ）
A.估价对象权利人
B.估价利害关系人
C.估价委托人
D.房地产估价师
正确答案:
第9题,【单项选择题】下列不适合于评估房屋价格的方式是（ ）
A.路线价法
B.市场法
C.收益法
D.成本法
正确答案:
第10题,【单项选择题】下列不适合采用成本法估价的是（ ）
A.学校
B.医院
C.很破旧的建筑物
D.图书馆
正确答案:
第11题,【单项选择题】下列不属于建筑物折旧方法的是（ ）
A.市场提取法
B.分解法
C.年限法
D.市场比较法
正确答案:
第12题,【单项选择题】下列适合采用市场法估价的是（ ）
A.行政办公楼
B.教堂
C.写字楼
D.博物馆
正确答案:
第13题,【单项选择题】下列不适合采用收益法估价的是（ ）
A.住宅
B.写字楼
C.校舍
D.标准厂房
正确答案:
第14题,【单项选择题】按经营使用方式划分，可以分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和（ ）
A.抵押的房地产
B.典当的房地产
C.自用的房地产
D.他用的房地产
正确答案:
第15题,【单项选择题】市场法估价是选取的可比实例数量一般在（ ）
A.2~4个
B.2~6个
C.3~6个
D.3~10个
正确答案:
第16题,【单项选择题】下列不属于收益性房地产的是（ ）
A.住宅
B.写字楼
C.餐馆
D.行政办公楼
正确答案:
第17题,【单项选择题】将土地总价按土地上的建筑物面积均摊的土地价格是（ ）
A.单位地价
B.单位房价
C.楼面地价
D.建筑地价
正确答案:
第18题,【单项选择题】房地产估价评估的是房地产的（ ）
A.价格
B.价值
C.成本
D.效用
正确答案:
第19题,【单项选择题】可比实例的成交日期与估价时点相隔不宜超过（ ）
A.1个月
B.半年
C.1年
D.2年
正确答案:
第20题,【单项选择题】安置补偿费的补偿标准是征收耕地被征收前3年平均年产值的（ ）
A.2~3倍
B.4~6倍
C.6~8倍
D.8~10倍
正确答案:
第21题,【单项选择题】下列不属于报酬率求取方法的是（ ）
A.累加法
B.市场提取法
C.加权算术平均法
D.投资报酬率排序插入法
正确答案:
第22题,【单项选择题】不符合市场价值形成条件下中的"适当的营销"下的价值称为（ ）
A.谨慎价值
B.快速变现价值
C.在用价值
D.市场价值
正确答案:
第23题,【单项选择题】供给曲线和需求曲线相交的点所对应的价格称为（ ）
A.平衡价格
B.均衡价格
C.相等价格
D.一致价格
正确答案:
第24题,【单项选择题】下列不属于房地产估价对象的是（ ）
A.房屋所有权
B.房屋使用权
C.建设用地使用权
D.房地产质押权
正确答案:
第25题,【单项选择题】理解最高最佳使用原则可以采用经济学的三个原理，分别是收益递增递减原理、均衡原理和（ ）
A.平衡原则
B.变化原理
C.适合原理
D.互动原理
正确答案:
第26题,【单项选择题】下列不适合采用假设开发法评估的是（ ）
A.生地
B.熟地
C.在建工程
D.新建房屋
正确答案:
第27题,【单项选择题】投资利润率的计算基础是（ ）
A.土地取得成本+建设成本
B.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用
C.开发完成后的房地产价值
D.房地产销售价值
正确答案:
第28题,【单项选择题】下列不属于房地产的是（ ）
A.建筑物
B.土地
C.教室的椅子
D.地上的树木
正确答案:
第29题,【单项选择题】估价结果的合理与否会直接影响其利益的单位或个人称为（ ）
A.估价报告使用人
B.估价委托人
C.估价利害关系人
D.估价对象权利人
正确答案:
第30题,【判断题】同一个土地级别内的地价差异不能太大
A.√
B.×
正确答案:
第31题,【判断题】开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值
A.√
B.×
正确答案:
第32题,【判断题】生地适宜于采用假设开发法估价
A.√
B.×
正确答案:
第33题,【判断题】报酬率的大小与投资风险没有关系
A.√
B.×
正确答案:
第34题,【判断题】在建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束的情况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者建设用地使用权剩余期限
A.√
B.×
正确答案:
第35题,【判断题】重新购建价格是估价时点的价格
A.√
B.×
正确答案:
第36题,【判断题】医院评估可以采用成本法
A.√
B.×
正确答案:
第37题,【判断题】相邻房地产的合并交易是一种非正常交易
A.√
B.×
正确答案:
第38题,【判断题】如果在较长时间没有发生类似房地产交易，就不适合采用市场法
A.√
B.×
正确答案:
第39题,【判断题】已经消失的房地产一般不能估价
A.√
B.×
正确答案:
第40题,【判断题】有建筑物的房地产总比空地的价值高
A.√
B.×
正确答案:
第41题,【判断题】估价对象权属证书上载明的用途为居住，但实际用途为商业，经委托方的多次要求，可以按照商业用途估价
A.√
B.×
正确答案:
第42题,【判断题】谨慎原则属于特殊原则
A.√
B.×
正确答案:
第43题,【判断题】投资者如果急于购买房地产，会导致房地产成交价格偏高
A.√
B.×
正确答案:
第44题,【判断题】如果消费者预期未来的房地产价格会上涨，当期的房地产需求会增加。
A.√
B.×
正确答案:
第45题,【判断题】一般物品在抵押时要转移占有方式，房地产也不例外
A.√
B.×
正确答案:
第46题,【判断题】房地产估价与房地产评估在含义上是一致的
A.√
B.×
正确答案:
第47题,【解释题】长期趋势法
正确答案:
第48题,【解释题】基准地价修正法
正确答案:
第49题,【解释题】房地产估价原则
正确答案:
第50题,【解释题】熟地
正确答案:
第51题,【解释题】房地产抵押
正确答案:
第52题,【解释题】建设用地使用权出让
正确答案:
第53题,【解释题】城镇基准地价
正确答案:
第54题,有支付能力，无购买欲望的需求，称为--。
正确答案:
第55题,市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格称为--。
正确答案:
第56题,从长远的角度看，土地供给的总量是--的。
正确答案:
第57题,市场法的理论依据是--。
正确答案:
第58题,房地产是指土地、建筑物等土地定着物，是实物、权益、--三者的结合体。
正确答案:
第59题,当房地产估价师与估价委托人、--人有利害关系或者与估价对象有利害关系的，应当主动回避相应的估价业务。
正确答案:
第60题,根据资本化方式的不同，收益法分为报酬资本化法和--。
正确答案:
第61题,利率分为名义利率和--。
正确答案:
第62题,可比实例房地产应该是估价对象房地产的--房地产。
正确答案:
第63题,评估再次抵押房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值--包含已抵押担保的债权数额。
正确答案:
第64题,按开发程度划分，房地产可以分为生地、毛地、--、在建工程、现房。
正确答案:
第65题,选取的可比实例的数量一般是--个。
正确答案:
第66题,【问答题】现金流量折现法和传统方法的区别
正确答案:
第67题,【问答题】补地价的含义及补地价的情形有哪些
正确答案:
第68题,【计算题】某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下： （1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。 （2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 （3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 （4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。 （5）假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
正确答案:
第69题,【计算题】某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
正确答案:
第70题,【计算题】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区选取了三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，三宗可比实例的情况如下： 可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5400（人民币元/平方米）620（美圆/平方米）5800（人民币元/平方米）成交日期2006年1月1日2006年3月1日2006年7月1日交易情况+3%-4%-3%房地产状况-7%-3%+5%假设人民币与美圆的市场汇价2006年3月1日为1：8.5，2006年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。
正确答案:
第71题,【计算题】某房地产占地4000M2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1平方米出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11-24层为商品住宅，其中11层以每1平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。
正确答案:
第72题,【计算题】现需要评估一宗熟地于2006年9月的价格。该宗土地的面积为4500平方米，土地剩余使用年限为55年，容积率为2，适宜建造商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米1800元，试用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地在2006年9月的总价、单价和楼面地价。（折现率为10%）
正确答案:
第73题,【计算题】某旧房屋经批准可以改造成商场出售。该房屋建筑面积5000平方米，需补交出让金等费用是500元/平方米，同时获得40年的建设用地使用权。购买该房屋时需要缴纳的税费为其价格的4%，装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1200元，装饰装修完成后即可全部售出，售价为每平方米6000元，在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%，销售税费为售价的6%，。试利用上述资料采用先进流量折现法测算该旧房屋的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
正确答案:
第74题,【计算题】某成片荒地的面积为2KM2，适宜开发后分块有偿转让；预计可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块熟地的单价为1000元/m2；建设期为3年，将成品荒地开发成熟地的开发成本、管理费为2.6亿元/km2，贷款年利率为8%，土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请利用静态方法测算该成片荒地的总价和单价。
正确答案:
第75题,【计算题】某房地产现行的价格为5000元/m2，年净收益为300元/m2，报酬率为10%。先获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那该地区将达到该城市现有火车站的繁华程度。据调查，该城市现有火车站地区同类房地产价格为8000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产价格也会达到8000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
正确答案:
第76题,【论述题】按照权益状况划分的房地产类型
正确答案:
第77题,【论述题】收益法适用的估价对象和操作步骤
正确答案:
第78题,【论述题】市场法适用的估价对象及操作步骤
正确答案:
第79题,【论述题】假设开发法适用的估价对象及操作步骤
正确答案:
第80题,【论述题】建筑物折旧的原因
正确答案:
第81题,【论述题】如何描述房地产实物状况
正确答案:
第82题,【论述题】成本法适用的估价对象和操作步骤
正确答案:
第83题,【论述题】路线价法适用的估价对象、条件和操作步骤
正确答案:
第84题,【论述题】分解法求取物质折旧的方法和过程
正确答案:
第85题,【论述题】问答题：房地产估价的程序
正确答案:
第86题,【论述题】选取可比实例的要求
正确答案:
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